O Valor Moral da Propriedade

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Vista Aérea do Titanzinho/Serviluz/Praia Mansa (Fonte: O Povo)

Na semana passada, tive a oportunidade de retornar, pela segunda vez, ao Serviluz, que é uma das comunidades mais pobres de Fortaleza. A visita foi parte do Curso de Formação dos Novos Juízes Federais e contou também com a participação de vários movimentos sociais. Foi uma experiência bastante rica, pois pudemos conferir de perto uma situação de carência inimaginável para os dias atuais.

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Curiosamente, o Serviluz está localizado numa região estratégica, já que une as duas principais praias de Fortaleza: a Beira-mar e a Praia do Futuro. Isso faz com que diversos setores cobicem aquela área. Há muitos projetos urbanísticos, turísticos e imobiliários envolvendo o Serviluz, quase todos prevendo a remoção em massa de vários moradores. A propósito, recentemente, houve uma desocupação forçada na Comunidade Alto da Paz, com muita violência. Confira aqui.

Conversando com os moradores, nota-se que, apesar da miséria, eles gostam do Serviluz e pretendem continuar lá. Vários possuem vínculos históricos e afetivos com aquela região, já que a propriedade vem sendo transmitida de geração para geração. Em outras palavras, há raízes que ligam os moradores às suas casas.

Para o poder público, a remoção forçada, em massa, acaba sendo uma medida conveniente. O instituto da desapropriação por interesse social tem sido, com alguma frequência, o instrumento utilizado para expropriar os moradores em nome do desenvolvimento turístico. Do ponto de vista econômico, o custo da desapropriação não é alto, pois muitas propriedades não são regularizadas, e as benfeitorias costumam ser precárias. Assim, considerando a valorização imobiliária que ocorrerá após a desocupação, sai barato expulsar os atuais moradores, pagando-lhes um valor simbólico apenas para cumprir a exigência constitucional de prévia indenização.

Foi diante desse quadro que comecei a pensar em uma proposta de solução que fizesse justiça aos moradores carentes. É uma tese ainda em amadurecimento, mas totalmente compatível com o sistema constitucional brasileiro. Em síntese, é uma proposta visando embutir na justa indenização o valor moral da propriedade. Logo abaixo, desenvolvo mais detalhadamente a referida tese.

O objetivo dessa tese não é meramente garantir uma indenização maior para os moradores, mas fazer com que, no cálculo do custo-benefício, a desapropriação não seja a primeira opção do poder público. Assim, a remoção forçada seria apenas a última alternativa e ainda assim bastante custosa. Soluções negociadas, como a realocação dos moradores em moradias próximas e melhor estruturadas, seriam preferenciais em relação à cômoda remoção/desapropriação.

Outro objetivo dessa proposta é fazer com que as pessoas que mais sofrem os impactos negativos dos projetos urbanísticos, isto é, os moradores atingidos pela remoção forçada, sejam compensados condignamente pelos danos sofridos. Não é justo que haja uma enorme valorização imobiliária decorrente da desocupação forçada, e os moradores expulsos não recebam qualquer benefício por essa valorização.

Enfim, como já afirmei, é uma tese em desenvolvimento. Não entrei em detalhes de cálculo do valor moral da propriedade, nem levei em conta o oportunismo de alguns moradores que poderão forjar um suposto vínculo afetivo com a comunidade apenas para lucrar. Tais preocupações são relevantes, mas já compõem um segundo passo no debate. Do mesmo modo, não tratei do dano moral decorrente da violações de direitos no curso da remoção em si mesma. É óbvio que os desrespeitos aos direitos dos moradores, no cumprimento da ordem de remoção, também são passíveis de indenização, sem prejuízo da responsabilização civil, penal e administrativa daqueles que participaram, direta ou indiretamente, da violação de direitos.

Eis o artigo onde defendo a inclusão do valor moral da propriedade no cálculo da justa indenização:

Dano Moral por Desocupação Forçada: uma análise à luz do direito fundamental de moradia, de propriedade e de personalidade

Eventos como a Copa de Mundo exigem a realização de inúmeras obras públicas de grande impacto social. Alguns desses impactos são positivos, gerando progresso para a sociedade, como a melhoria do transporte público, o desenvolvimento da malha viária, dos portos e aeroportos ou a urbanização da cidade como um todo. Porém, essas obras também geram muitos impactos negativos, que podem afetar imensamente uma parcela população, geralmente, a mais vulnerável. Entre esses impactos negativos, pode-se citar a necessidade de desocupação forçada de comunidades inteiras para que a infra-estrutura necessária seja implementada. Resta saber como minorar o dano causado a essas pessoas. No presente texto, defenderei a existência de um valor moral da propriedade, ou seja, de um valor que deve ser computado no justo preço da desapropriação como medida compensatória aos indivíduos que sofreram uma desocupação forçada.

A Constituição exige que a expropriação forçada de imóveis seja precedida de prévia e justa indenização em dinheiro. Essa indenização refere-se, obviamente, ao valor de mercado do imóvel. Há, portanto, uma expressa obrigação constitucional de recomposição dos prejuízos materiais sofridos pelo indivíduo que teve um imóvel desapropriado (artigo 5º, inc. XXIV).

Tal indenização é suficiente? O sofrimento causado pela quebra dos vínculos afetivos com aquela comunidade também não merece reparação? A raiz que um morador cria com a sua casa durante décadas de sua vida não deve ser levada em consideração no cálculo do valor da desapropriação? Moradias que estão na memória histórica de uma família, passando de geração para geração não possuem um valor que vai além do cálculo de mercado? É possível reconhecer um direito à indenização pelo dano moral causado pela desocupação forçada?

À luz da Constituição brasileira, é totalmente razoável pensar na condenação do estado pelos danos morais causados por uma desocupação forçada, ainda que legítima e precedida do devido processo de desapropriação. O dano moral, aqui no Brasil, tem status constitucional (artigo 5º, inc. V), não sendo legítimo afastá-lo nem mesmo por meio de lei ordinária (STF, RE 396386, rel. Min. Carlos Velloso, j. 29/06/2004). A responsabilidade civil do estado, de índole objetiva, também está prevista na Constituição (artigo 37, §6º), e abrange até mesmo os atos lícitos, praticados regularmente no interesse da coletividade (STF, RE 113587, rel. Carlos Velloso, j. 18/02/1992). Assim, qualquer violação a um aspecto moral da personalidade merece indenização, inclusive quando praticada pelo poder público. Já existe jurisprudência consolidada no sentido de que a propriedade também pode ter um valor moral, como o precedente de uma ação de responsabilidade civil contra um banco que permitiu que jóias de família, entregues como garantia de um contrato de penhor, fossem furtadas. Naquele precedente, a instituição financeira foi condenada a pagar uma indenização superior ao valor de mercado das jóias, justamente por se reconhecer que havia ali um dano que ultrapassa o aspecto meramente econômico (STJ, REsp 1133111/PR, julgado em 06/10/2009). O mesmo pode ser dito em relação ao valor moral de um imóvel.

Vários organismos internacionais já tiveram a oportunidade de reconhecer que a desocupação forçada é potencialmente violadora de uma série de direitos e pode gerar imensos prejuízos ao ser humano, razão pela qual qualquer medida de desocupação deve ser precedida de uma série de cautelas, especialmente a plena compensação econômica pelos prejuízos causados. O mundialmente famoso caso Grootboom, julgado pela Corte Constitucional da África do Sul, talvez seja o grande leading case nessa matéria e mereceria ser lido por todo jurista. Ali ficou decidido que o direito à moradia não é um mero apelo moral vazio de sentido. É uma norma cogente, de observância obrigatória, cujo desrespeito gera conseqüências jurídicas concretas, inclusive a responsabilidade do estado.

Há, também, outro aspecto relevante a ser assinalado. O que se nota, em geral, é que o poder público, no afã de tornar a cidade esteticamente apresentável para os visitantes, escolhe construir as obras públicas exatamente naqueles locais em que existem favelas nas vias de passagem dos turistas. Essa estratégia, afora o claro intuito de “higienização social”, também leva em conta, certamente, o custo daquelas moradias populares, cujas benfeitorias, por serem simples, são mais baratas, e o terreno nem sempre passível de indenização, já que as ocupações costumam ser irregulares. Isso sem falar que a população mais pobre tem poucas armas para lutar contra o estado, ficando numa situação de extrema vulnerabilidade, tendo que aceitar, por falta de opção, o valor de avaliação oficial, quase sempre menor do que o valor real do imóvel.

Por detrás de todo esse sistema de desocupações forçadas de favelas, há o interesse econômico do mercado imobiliário, que lucra com a valorização dos terrenos próximos à área desocupada. Aliás, algumas vezes, a própria área desocupada transforma-se empreendimentos privados, com o aval do estado, que funciona como um verdadeiro instrumento do poder econômico. Então, não se deve pensar que a condenação do poder público pelas desocupações forçadas é uma síndrome do “princípio do coitadinho”, que costuma influenciar vários juristas brasileiros. Trata-se, na verdade, de uma compensação real por um sofrimento causado em nome do enriquecimento de vários membros da sociedade.

Obviamente, é preciso ser cauteloso nesta questão, até porque, a depender do entendimento adotado, o custo das obras públicas elevar-se-á a tal ponto que se inviabilizará. O dano moral aqui mencionado não é o mero dissabor de ter um imóvel desapropriado. É aquele que destrói os laços afetivos com a comunidade. É a situação, por exemplo, de alguém cuja família vive em uma dada comunidade há várias gerações e que terá que morar em outro local em razão das obras públicas. O que tenho em mente, portanto, ao pensar em dano moral por desocupação forçada, são situações peculiares, ainda que comuns, envolvendo a quebra de um vínculo comunitário.

É difícil pensar no quantum dessa indenização. Isso dependerá de uma série de fatores particulares: o tempo em que a pessoa morava naquela casa, a força de seus laços com a comunidade, a sua situação após a desocupação forçada e assim por diante. O que me parece inadmissível é não levar isso em conta na hora de se calcular os danos sofridos por aquela pessoa que teve abandonar seu lar em nome do interesse público.

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2 Respostas to “O Valor Moral da Propriedade”

  1. João Paulo Says:

    Que tal utilizar o instrumento urbanístico denominado Transferência do direito de construir (TRANSCON)?
    O Município não gasta um tostão, pois na verdade está conferindo direito ao dono do terreno: certificado de direito de construir, que, por sua vez, pode ser transmitido para terceiros de forma onerosa (art. 35 e ss da Lei 10257/01).
    No caso, o proprietário do terreno continua com a propriedade, podendo ceder o direito de construir a terceiros.
    Vejo três vantagens na previsão de tal instrumento urbanístico na situação em comento.
    Primeiro, o fomento a não especulação. Como não se vende o direito de propriedade, terceiros só comprariam o direito de construir caso estivessem realmente interessados em empreender na região.
    Segunda, a divisão do lucros entre a iniciativa privada e os necessitados. Como a transferência é por prazo limitado, novo uso do direito de construir demandaria novo pagamento aos donos do terreno. O preço a ser cobrado por transferência posterior seria fatalmente maior, tratando-se de área já valorizada pelo incremento do capital na região.
    Terceira, e a que me parece mais relevante: não haveria gasto de dinheiro público.

    A solução pela via do dano moral, a par de engenhosa, permite o favorecimento de ESPECULADORES que já podem estar na região, por meio de laranjas, não?

    Um abraço,
    João Paulo,
    Brasília-DF.

  2. Rodrigo Says:

    Muito boa a sua proposta. Todavia, existem outros desafios que se impõem à sua implementação. Diria que estamos num estágio pré-histórico nesse tema.
    O pior é que a maioria das favelas são localizadas em terrenos públicos. No seu texto, você fala em pagamento de indenização como mera formalidade. E quando se trata de imóvel público, que nem indenização é paga? O STJ tem farta jurisprudência no sentido de que a ocupação de bem público sem a autorização da administração “não gera posse”.
    Nesse estágio pré-histórico em que nos encontramos, o STJ tem permitido o ajuizamento de possessória (isso mesmo!) até para casos em que o particular ocupa o terreno há mais de 15 anos, permitindo, nesses casos, a utilização da liminar possessória. Para o STJ, quando se trata do poder público, o prazo de ano e dia é bobagem!
    Existem poucos trabalhos sobre esse tema. Destaco o de Bárbara Araújo, da editora Forense, sobre a posse dos bens públicos. Em que pese ser um brilhante trabalho, não responde a certas questões quanto ao modo de indenização. Jefferson Carús Guedes, em artigo publicado há alguns anos, defende a “desapropriação da posse”, o que tem sido aceito nos tribunais.
    A sua proposta é bem interessante e inovadora, mas impossível de ser concretizada, ao menos enquanto nos encontrarmos nesse estágio primitivo em que estamos.

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